Si alguna vez has pensado en la oportunidad de librarte de un préstamo hipotecario, y olvidarte de los pagos, debes saber que es posible gracias a la subrogación de hipotecas… aunque la responsabilidad le caerá a alguien más.
Sigue leyendo para que conozcas qué es una subrogación de hipotecas y todo lo que refiere.
¿En qué consiste la subrogación de hipotecas?
Cuando se habla de una subrogación de hipotecas se está haciendo referencia a reemplazar el deudor, o la entidad financiera, en un préstamo hipotecario. Es decir, el proceso incluirá sustituir a uno de sus dos agentes: el acreedor prestamista o el prestatario deudor.
En consecuencia, es posible subrogar la hipoteca a otra persona, tanto al momento de llevar a cabo y asumir su pago como a la hora de cobrar o gestionar su abono. Lo que nos lleva a dos tipos y situaciones en la que esto se puede aplicar:
- Cambio de entidad financiera. De manera habitual, se suele hacer con la intención de obtener las mejores condiciones que otros bancos o prestamistas pueden ofrecer.
- Sustitución del deudor hipotecario. Implica la modificación del responsable del abono de la deuda, ya sea como consecuencia de una compraventa, una herencia, o cualquier otro motivo.
El deudor tiene la capacidad de llevar a cabo esta subrogación incluso cuando el acreedor no está de acuerdo. Sin embargo, para ello antes se debe haber formalizado el préstamo en escritura pública.
La colaboración entre la anterior entidad financiera y la nueva, con todo, no es solamente imprescindible, sino también exigible.
¿Cuál es la diferencia con la novación de hipoteca?
En ambos casos se trata de una modificación de aspectos específicos de la hipoteca. Cuando ocurre la novación hipoteca se pueden cambiar aspectos como la duración, los tipos aplicables, las cuotas mensuales e incluso el capital prestado.
La única condición para que se cumpla el proceso anterior es que la entidad financiera debe seguir siendo la misma. En el caso de la subrogación de hipoteca siempre está el cambio o bien de la entidad financiera o del titular de dicho préstamo.
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¿Si quiero cambiar de deudor hipotecario el banco debe consentir?
Si se tiene la intención de cambiar el deudor el banco debe consentir, porque para el banco quien sea deudor es un asunto fundamental ya que ha otorgado el préstamo hipotecario luego de hacer un estudio de riesgo a la persona, no al azar.
Cuando se cambia el deudor es como contratar hipoteca de nuevo, en donde el nuevo puede ofrecer un mayor nivel de riesgo o perjudicar a la entidad bancaria, por lo que será necesario que el banco realice una vez más el estudio y ya luego apruebe según su consentimiento.
¿Qué ocurre cuando el banco no consiente el cambio de deudor? El obligado frente a la entidad terminaría siendo el anterior deudor, no el nuevo. Quiere decir que el proceso de la subrogación no habrá servido para liberar al antiguo deudor, y el banco estará en el derecho de exigir que se efectúe el pago.
Sin embargo, cuando el antiguo y el nuevo deudor han acordado la subrogación de hipoteca (sin acuerdo con el banco), aquel podrá exigirle a éste las cantidades de pago previa reclamación del banco, pero esto ya es algo que se hace un poco por fuera.
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